Year: 2019

Aさん家族の念願のマイホーム購入もいよいよ大詰め。リフォーム前の中古マンション物件の売買契約から住宅ローンの契約まですべて済ませ、残金決済・引渡しもまもなくです。リフォームの準備もきちんと進めており、引渡しを受け次第進める手はずになっています。 しかし、中古マンションの物件の場合、特にリフォーム前の物件では、入居前に入念にケアしておくべきポイントがあります。入居後の生活がより快適なものになるよう、最後まで気を抜かず、入居前の最後の準備を進めていきましょう。 ハウスクリーニング済に騙されるな！ 中古マンションの物件広告を見ていると、「ハウスクリーニング済み」と書いてあるのをよく目にします。これを見ると、「プロの清掃会社によってきれいにクリーニングされた物件なら、自分たちで掃除しなくてもすぐに入居できそうだ」と考える方もおられるかもしれません。 しかし、一言で「ハウスクリーニング済み」といっても、どの範囲までどの程度クリーニングされているかはさまざまです。なかには、売却のために見栄えをよくするようなクリーニングだけを行い、排水溝など見えないところは掃除が行き届いていないということも。 一通りクリーニングされていたとしても、売却までの期間が長くクリーニング後かなりの時間が経過していれば、汚れが再びたまっている可能性もあります。汚れを放置したままでは暮らしの快適性にも影響しますし、ひどい場合は健康に被害を及ぼす心配もあるでしょう。 Aさん家族のように引渡し後リフォームやリノベーションを行う場合であっても、工事を行わない箇所はそのまま使い始めることになります。ですから、「ハウスクリーニング済み」という言葉に安心しきるのではなく、基本的には「入居前に清掃する必要がある」と考えましょう。 拭き掃除に加えて○○○○がおすすめ！ 入居前の家具が何も入っていない状態は、すみずみまで掃除をするのにもってこいのタイミングです。が、その前にぜひ行っておきたいのが「害虫駆除対策」です。築年数が経過している中古マンションでは、どうしても害虫が潜んでいる可能性があります。長期間空き家であった物件であればなおさらです。 そこで、家具や家電、食品や観葉植物といったようなものが何もない入居前のタイミングで、「バルサン」のような燻蒸・燻煙式の殺虫剤で害虫対策をしておくのです。ポイントは、収納などもすべて開放した状態で行うこと、できれば2回実施すること。 こうして害虫駆除対策を行ったら害虫の死骸をすべて取り除き、掃除機などで埃や細かい汚れ・ダニの死骸などを吸い取ります。その後、水拭きとから拭きで拭き掃除をしましょう。掃除の時間がないという方は、プロのハウスクリーニングサービスを依頼するのもおすすめです。 早めに手配を済ませる！ 家の掃除やリフォーム・リノベーションなどがすべて済んだら、いよいよ引っ越しです。新居へ入居するにあたってまず行うのが、「引っ越しを行う日」と「引っ越しを依頼する引っ越し会社」を決めることです。 肝心なのは、引っ越し会社の選定です。昨今は運送業の人手不足が深刻化しており、希望する日程で引っ越しを依頼することができないということが珍しくなくなりました。特に引っ越しの多い時期は、その傾向が顕著です。 そうならないよう、引っ越し会社の選定は早めに行いましょう。日程に余裕があれば、依頼しやすくなるだけでなく、安い日を選んで引っ越すことで料金をおさえることも可能になります。引っ越し会社を決めたあとも、荷造りやさまざまな手続きを行う必要があります。その観点でも、早め早めの手配が肝心です。 おわりに リフォーム前の中古マンションを探していたAさん家族は、不動産屋探しから物件探しに苦労するところからのスタートでしたが、勉強を重ね一歩一歩マイホーム探しを進めて、ようやく入居目前というところまでこぎつけました。 リフォーム前の中古マンションを購入して自分でリフォーム・リノベーションをするという選択肢は苦労することも多いですが、きちんと対応していけばご自身やご家族の好みにがっちり合ったすてきなマイホームを手に入れることができるのです。

リフォーム前の中古マンションで「これだ」と思う物件を見つけたAさん家族は、売買契約も無事締結することができました。あとは、住宅ローンの本審査をパスして融資を受け、購入代金の残金を支払う残金決済を済ませれば、物件の引渡しが待っています。 しかし、中古マンションの購入に際しては、引渡しの前後で行うべきこともいろいろありますし、引き渡し後にリフォーム・リノベーションを実施するAさん家族のようなケースでは特に注意が必要となることもあります。リフォーム前の中古マンションの引渡しを迎える前に、そうしたことを理解しておきましょう。 引渡し前にやってはいけないこと！ 中古マンションを購入する場合、住宅ローンを借り入れて購入費用を支払うことが大半です。その場合、物件の売買契約を済ませたら住宅ローンの本審査を受けることになります。そして本審査を通過し、無事借入金を受け取ることができれば、そのお金を残金支払いに充て、物件の引渡しを受けられる状態になります。 Aさん家族のように契約を済ませて住宅ローンの本審査の結果通知を待っている期間、あるいは本審査を通過して融資金額が振り込まれるのを待っている期間は、「引渡しまであと少し」と安心しているかもしれませんが、油断は禁物です。 この期間にほかのローンを借り入れたり自動車ローンを組んだりとほかの借金をしてしまうと、住宅ローンの借り入れができなくなる可能性があります。また、以前から借りているローンなどの返済を滞納することも、住宅ローンの借り入れに影響する可能性があるのでNGです。 せっかく契約を結んでも、住宅ローンの融資を受けることができなければ購入することができなくなってしまいます。契約を結んだからと気を緩めることなく、引渡しまでの間はくれぐれも行動に注意しましょう。 契約時と相違がないか確認する！ 中古マンションを購入する場合は、引渡し日の前に「現場確認」をすることがあります。これは、売り主や不動産会社の担当者立ち会いのもとで、物件が契約条件と合致した状態になっているか、事前に約束していた修繕がきちんと対応されているかといったことを確認する場です。 中古マンションの売買契約時には契約書と合わせて、売買契約の対象となる設備を明記した「付帯設備表」や契約時点で売り主が把握している物件状況が記載された「物件状況報告書」といった書類を受け取っていることがよくあります。現場確認の際はこれらの書類を持参して、一つひとつ付き合わせて確認しましょう。 もしも物件の現況が契約内容や書面と異なることがあれば、売り主と交渉してその箇所を修繕するといった対応を求め、引渡しを受けるまでに問題を解決する必要があります。 残金決済と引渡しは同時に行う！ 購入代金の残金を支払う残金決済は、住宅ローンを借り入れる金融機関の営業所で行われることが多いです。残金決済を無事に終えたら、買い主は売り主から物件の鍵を受け取って「物件の引渡し」となります。Aさん家族のように、購入した物件でリフォーム・リノベーションを実施する場合は、この段階から工事の着手が可能になるわけです。 ここで気をつけておきたいのは、「残金決済と引渡しは同時に行う」ということです。通常の不動産売買契約では、代金を全額支払った段階で所有権が売り主から買い主へ移転しますから、その場で引渡しを受けることができます。しかしなかには、残金決済が済んだのに引渡し日を延期したいと要求されるケースがあるのです。 引渡し日が延びればリフォーム・リノベーションの着工がそれだけ遅れますし、最悪の場合は引渡しまでの間に物件が損傷を受ける可能性も考えられます。そのようなことにならないよう、契約時には引渡し日を必ず確認し、残金決済と同時に引渡しを受けることを徹底しましょう。 おわりに 中古マンションの売買契約を終えたときの安心感は大きいものでしょう。しかし、住宅ローンの融資を実際に受けて残金決済を終えるまでは、気を引き締めて事に当たりましょう。 中古物件の場合、物件の状況を引渡し前に確認するというのは意外と知られていませんが、売り主が居住中であったケースでは転居して家具などがなくなって初めて発見される不具合もありますし、空き家の状態が長く続いていた物件では思わぬ劣化が進んでいることも。 安心して引渡しを受け、住み心地のいい家を手に入れるためには、引渡し前の現場確認もおろそかにせず、すみずみまできちんと確認しておきましょう。

難しかった「リフォーム前の中古マンション」の物件探しにも成功し、住宅の売買に関する知識を勉強しながらいろいろな手続きを進めてきたAさん家族。物件の売買契約もいよいよ目前というところまで進んできました。 値引き交渉にも応じてもらうことができ、住宅ローンの借り入れも見込んでいるとはいえ、高額な買い物である中古マンションの売買契約となると緊張感もひとしおです。さらに、物件購入後にはリフォーム・リノベーションも待っています。 物件の購入からリフォーム・リノベーションをスムーズに進めるためには、その流れや確認しておくべきポイントについてあらかじめ理解しておきましょう。 一都三県の物件探し・価格交渉ならスターフォレストにおまかせ 完全無料でご相談可能ご希望の物件を紹介します リフォームするなら、購入とリフォームをスムーズに 中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションを行う場合は、物件の売買契約や代金の支払いをすべて済ませて引き渡しを受けてから、リフォーム・リノベーション工事を実施します。その工事が完了して、初めて入居できることになります。 リフォーム・リノベーションの範囲がそれほど広くなければ工事も比較的短期間で済み、すぐに入居できるようになるかもしれません。一方で、フルリノベーションのように工事範囲が多岐にわたるケースでは、入居できるようになるまで時間がかかることも考えられます。 Aさん家族のように賃貸住宅にお住まいの場合は、物件が入居可能になり引っ越しを終えるまでは賃貸の家賃を支払い続けることになります。その間に住宅ローンの返済が始まってしまったら、家賃と住宅ローンの返済とで支出が二重になってしまうのです。 そうしたロスをなるべく減らし、スムーズに入居できるようにするためには、物件探しと並行してリフォーム・リノベーションの準備も進めておきましょう。 新築物件と違う中古物件の契約までの流れ 物件の購入は、売り主に「買付証明書（購入申込書）」を提出して正式な購入意思を表明することから始まります。この書類には、購入価格や契約日・引渡し日などに関する希望や、残金の決済方法といった購入に関する諸条件が記載され、売り主はこの書類をもとに検討します。 なお、新築物件を購入する際には、この段階で10万円程度の「申込証拠金」を支払うことがあります。これは手付金とは別の費用で、本気で購入する意思があることを示すための慣習とされていますが、中古物件の購入に際してはこの申込証拠金を支払うことはありません。 条件を調整し、最終的に合意に至れば売買契約の締結へと進みます。この段階で同時に手続きするのが住宅ローンの事前審査です。問題なければ、契約内容のなかでも特に重要な事項について説明を受ける「重要事項説明」を経て、売買契約を締結します。 契約締結時には購入価格の５％から10％の金額を手付金として売り主に支払い、不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料の半額も支払います。契約が済んだら、住宅ローンの本審査を受けます。融資の承認が下りたらローン契約を結んで融資を受け取り、購入費用・仲介手数料の残金を支払います。 住宅ローン控除の条件チェック 住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には、「住宅ローン控除」という減税措置を活用することができます。この適用を受けると、住宅ローンの年末残高の1％に相当する額が所得税から控除されるという、節税メリットの大きい措置です。 住宅ローン控除は、新築物件だけでなく中古マンションの購入でも適用を受けることができます。ただし、無条件で受けられるものではなく、クリアすべき一定の条件があります。 基本となる条件は、「自分が住む住宅の購入」「住宅ローンの借り入れ期間が10年以上」「床面積が50平方メートル以上」「年収が3000万円以下」「住宅を取得した日から６カ月以内に住みはじめ、その年の12月31日まで継続して住んでいる」というものです。 中古物件の場合はさらに条件が追加されます。なかでも注意すべきなのが、築年数。鉄筋コンクリートなどで建てられた耐火建築物の場合は築25年以内であること、木造などで建てられた耐火建築物以外の場合は築20年以内であることが条件となります。 おわりに リフォーム前の中古マンションの物件探しや購入の手続きには多くの手間がかかりますから、「物件の購入が落ち着いてから、リフォームの内容をゆっくり考えよう」と思う方もおられるかもしれません。 しかし、物件の引渡しからリフォーム・リノベーション工事、入居までの期間が長くなれば、支払いが二重になるばかりでなく、住宅ローン控除の適用にも影響する可能性があります。物件の引渡しから入居までをスムーズに進めるためには、早い段階からリフォーム・リノベーションの準備に着手しましょう。