Month: November 2018

住宅ローンの融資を受けて残金決済も無事支払うことができたAさん家族は、周囲からのアドバイスもあり、引渡しを受けた物件をすみずみまでチェック。幸い大きな問題もなく、あとはいよいよ引越しと関連手続きを残すのみとなりました。 Aさんや奥さん、２人のお子さんも新居での生活が始まるのを楽しみにしており、部屋分けや家具の新調の相談などに心を弾ませています。とはいえ、入居の前後で行うべきことは山のようにあります。マイホームでの新しい暮らしをスムーズにスタートさせるため、必要な手続きとその段取りについて確認しておきましょう。 入居後でもできること、入居前でないとできないこと 自治体への転出・転入届、お子さんの転園・転校手続き、引越会社の申し込みなど、マイホームへの引越しに際して行うべき手続きは山のようにあります。Aさん家族のように賃貸物件に住んでいた方であれば解約手続きもしなければなりませんし、不用品の処分も必要です。 Aさんや奥さんのように引っ越し経験者であれば“引越し前の忙しさ”を十分理解し、「準備や手続きを計画的に進めよう」という気持ちをおもちでしょう。それでもお子さんを抱え、山のようなタスクや時間のなさに追われてしまうこともあるのではないでしょうか。 そんなときは、するべきタスクを整理し、「引越しの前にしておかないといけないこと」と「引越しが済んでからでもできること」に分けてみましょう。全部の手続きを引越し前に終えなければならないと考えると焦ってしまいますが、実際には新居の入居後でも間に合うタスクもあります。 一都三県の物件探し・価格交渉ならスターフォレストにおまかせ 完全無料でご相談可能ご希望の物件を紹介します うっかり忘れの多いリスト一覧 ただし、その場合に気をつけておきたいのが「後回しにして、そのままし忘れてしまうこと」です。そうでなくても、新たなマイホームへの入居に際しては“やることリスト”ことが非常に多く、うっかり忘れが発生しがちなものなのです。 荷物でうっかりしがちなのが「物干し竿」です。旧居で使っていた物干し竿は新居にもっていくか、必要がなければ廃棄しますが、ベランダに置いてあるため存在を忘れがちです。同様に、照明器具の撤去や駐輪場の自転車の搬出も忘れずに。 銀行やクレジットカード、携帯会社などは、住所変更をしなくてもそのまま使い続けることができるため、うっかり忘れが多くなります。そうして旧居への郵便物が届かなくなると、銀行口座などの利用が一時停止されてしまうこともありますので要注意です。 入居までにやっておきたい５個のこと 引越しの前後で行うべきタスクのなかでも、これだけは入居前にしておきたいということ、入居前に済ませておくメリットが大きいということを挙げていきましょう。 新居の掃除、防虫・防かび対策 家具が何もない状態ですみずみまできれいに掃除できるのは、入居する前だけ。同時にフローリングのワックスがけや、防虫・防かび対策のための薬剤噴霧なども実施すると安心が増します。 新居の汚れ・傷の確認 引渡しを受けた段階でもチェックしているかもしれませんが、見落としがないかどうか最終確認しておきましょう。そうすることで、引越し当日や入居後に発生した汚れ・傷であるかどうかを判別できます。 新居のカーテン・照明の設置 引越しが日中であれば当日に搬入して備え付けても間に合いますが、事前にカーテンと照明を設置して電気を使用開始すれば、夜間の作業もいつでもできることになります。 ごみの処理 自治体によっては、特定のごみ回収が月に一回だけということも。粗大ごみの回収も即日対応とはならないことが多く、スケジュールを考えて不用品を処分しておかないと、新居に不用品を持ち込むことになりかねません。 近くに住む方への挨拶 長く住むことになるマイホームで、ご近所への挨拶は初めが肝心です。引越作業で車の出入りや騒音が増えることもありますので、前もって挨拶にうかがい、引越日を伝えるなどしておくと、お互いに気持ちよく住まうことができます。 おわりに するべきタスクを整理する際には、そのタスクを「対応すべきタイミング」ごとにリスト化しておきましょう。そうすることで、“うっかり忘れ”を防ぎ、負荷を分散しながら必要なタスクをスムーズに進めやすくなります。 苦労しながら学んできた甲斐があって、Aさん家族はすてきなリフォーム済中古マンションを手に入れることができました。引越しの用意も済ませ、必要な手続きを行いながら旧居の片付けを進めていけば、念願のマイホームでの暮らしはもう目前です。

念願のマイホーム購入を決断し、リフォーム済の中古マンション購入に向けてその歩みを進めてきたAさん家族も、とうとう売買契約を取り交わしました。住宅ローンの契約も済ませたAさん家族は一安心で、新居への引越し準備に余念がありません。 しかし、引越しの準備の前に行うべきことがまだもう少し残っています。それは、購入代金の残額を支払うこと、そして物件の状態や購入後の補償体制を最終確認しておくことです。それぞれ必要な持ち物もありますので、合わせて確認しておきましょう。 残金決済に必要な持ち物リスト 中古マンション物件の購入に際しては、売買契約を結ぶタイミングで手付金を支払います。これは、購入代金の５％から10％程度の金額を支払うもので、最終的には購入代金の支払いに充当されます。そうすると、残りの90％から95％が支払われていない状態です。 この支払いは住宅ローンの融資を受けたあとに行うことになるため、そのタイミングは売り主や不動産会社、住宅ローンの融資を受ける金融機関と入念に相談しておきましょう。残金決済の支払いは多額であり、振り込みで支払うのが一般的です。 残金決済の手続きは、金融機関で行われることが多いです。当日は、お金が入金される預金通帳、銀行印、実印、本人確認のための運転免許証などを持参しましょう。自己資金も支払いに充てる場合は、持参する通帳の口座に事前に入金しておくこと。 物件引渡し！ 物件のチェックとアフター保証について 残金決済が無事済んだら、司法書士が所有権の登記を行うことで、正式に物件の所有者となります。物件の鍵を受け取ったら、いよいよ物件の引渡しです。新築物件を購入する場合は引渡しの前に内覧会があり、物件が契約どおりに仕上がっているかをチェックすることになります。 中古物件の場合、事前の物件見学で状態を確認したうえで売買契約を結ぶケースが多く、Aさん家族のようにリフォーム済物件を購入したケースでは、内装や設備もきれいに使いやすくなっているでしょう。それでも、実際に引渡しを受けた段階で、もう一度室内を確認する必要があります。 物件の売買契約のとき、「物件状況確認書」や「付帯設備表」といった書類を受け取っているはずですので、実際の物件がその書類の内容どおりになっているかどうかを一つずつ確認していきましょう。もう一つ、必ず確認しておきたいのが、アフター保証の内容です。 不動産物件には、売買契約締結時に見つかっていなかった不具合などがあとから見つかった場合、売り主が修繕・改善する義務を負う「瑕疵担保責任」があります。ところが、中古物件では瑕疵担保責任の義務を負わないケースや、義務を負う期間が短いことが大半なのです。 そうなると、入居後にもし何か不具合が生じた場合に頼れるのは、その物件の売買契約や備え付けの設備に付属しているアフター保証ということになります。中古物件では手厚い保証は期待できないかもしれませんが、いざというときの備えとして確認しておくことが大切です。 設備の使用方法を確認しておこう リフォーム済の中古マンション物件であれば、設備が最新のものに入れ替えられていることも珍しくありません。そうした設備の便利さを期待してその物件を選んだという方にとっては、待ち望んだ設備ということになるでしょう。 しかし、設備が新しすぎて使い方がよくわからないというケースもよく見られます。各設備のマニュアルが用意されていても、マニュアルを読むのが苦手な方やすぐに使いたいという方にとっては、それだけでは困ることもあるかもしれません。 そんなときは、売り主や不動産会社の担当者に質問して使い方を教えてもらうのも一つの方法です。せっかくの設備を使いこなせるよう、その使い方も確認しておきましょう。 おわりに 物件引渡し後の物件チェック、アフター保証チェック、設備の使用方法チェックは、家具が何も入っていない引渡し直後の状態を万全に確認できる貴重な機会です。チェック漏れがないよう、自分用のチェックリストを用意しておくと安心です。 物件の状況チェックについては、書き込むための筆記用具、サイズや傾斜を計測するメジャー・水平器、記録用のデジタルカメラ、そのほか懐中電灯や付箋紙などを持参していくとチェックがスムーズに進むでしょう。

長年の夢だったマイホームの購入に向けて、リフォーム済み中古マンションの物件を探していたAさん家族。希望していた条件に合う物件が見つかり、購入の申し込みも済ませました。住宅ローンの事前審査も無事通過したので、ここからはいよいよ購入の手続きを進めていく段階です。 なかでも大きな手続きが、住宅ローンの借り入れの正式な申し込みと本審査です。「事前審査をパスしているのだから本審査も問題ないだろう」と考えていたAさんですが、「事前審査に通っても本審査で落ちる可能性もある」と聞き、一転して不安になってしまいました。 中古マンションの住宅ローン本審査前に確認すべきこと３つ 購入するのが中古マンションであっても、自分が住むための住宅購入であれば住宅ローンを使うことができます。ですから、新築と中古で使う住宅ローンが違うといったことはありません。ただし、その審査では、中古マンションならではのポイントもあります。 年齢 新築物件に比べて比較的安価で流動性も高い中古マンション物件は、幅広い年代の方から人気を集めます。ただし、住宅ローンの申し込みには「借り入れ時の年齢」「完済時の年齢（予定）」が定められており、借入期間も年齢の影響を受けることが多いです。 本審査に必要となる書類 住宅ローンの事前審査でも収入を確認するための書類などを提出しましたが、本審査でも同じような書類が必要となります。本審査では課税証明書や住民票、印鑑証明書の提出を求められることも多く、その場合は自治体で取得します。 事前審査を通過していても、本審査で落とされる？ 事前審査通過後、本審査までの間に、クレジットカードの支払いが遅れた、自動車ローンを組んだ、転職したといったように、返済能力に影響する大きな変更が生じた場合、本審査をパスできず住宅ローンを借りられなくなる可能性があります。 中古マンションの住宅ローン審査で大事なポイント６つ 築年数 住宅ローンの返済が滞ると、その物件を売りに出して返済に充てることになります。そのため、担保となる物件の資産価値は住宅ローンを貸し出す金融機関にとっても重要事項で、住宅ローンの借り入れ条件に「築年数」が設定されていることもあります。 物件が“違法物件”でないかどうか 建物の新築時には法律に適合していることがきちんと確認されていても、リフォームで変わった建ぺい率や容積率などが法律違反になってしまうことは少なくありません。法律に適合していない物件の購入では、住宅ローンは利用できないことがほとんどです。 土地・物件の権利関係 借地権、抵当権、区画整理といった物件の権利関係・規制が、担保としての利用が難しくなるようなものでないということも、住宅ローンの審査には重要なポイントです。住宅ローンの借り入れ名義と、物件の所有者名義が同じかどうかもチェックされます。 物件の耐震性 数ある住宅ローン商品のなかでもフラット35を申し込む場合には、その物件が「耐震性」をはじめとするフラット35の定める技術基準に適合していることを証明しなければなりません。これを証明するには、適合証明書を取得・提出します。 返済負担率と頭金の金額 安価な中古マンションの購入では、頭金をほとんど用意していないというケースも散見されますが、金融機関は借り入れる方の返済負担率をきちんと見定めています。返済負担が重くならないよう予算を調整するか、頭金を用意して借入額を減らす必要が生じることも。 健康状態 一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）の加入が必要となります。これは、不測の事態で返済できなくなった場合、団信の保険金で住宅ローンを返済するためのものですが、健康でないと団信に加入できず、住宅ローンも借りられないということに。 おわりに 住宅ローンの事前審査をパスすると気が緩み、新居への引越に向けて大きな買い物をしてしまうこともあるかもしれません。ところが、そこでローンを組んだりクレジットカードの支払いを滞納してしまったりすることがあると、本審査で落とされてしまうこともあり得るのです。 反面、Aさん家族のように、事前審査も通過していてその後も大きな変更が起こっていないケースでは、本審査で落とされてしまう心配はそれほど大きくないでしょう。住宅ローンの審査において、借り入れ希望者の債務状況が重要視されるのは、中古物件であっても同じです。住宅ローンを借りるなら、最後まで油断は禁物です。

念願のマイホームにリフォーム済中古マンションを選ぶことに決めたAさん家族は、購入に向けて不動産会社や物件種別といった基本的な情報を学び、物件探しを着々と進めてきました。そしてとうとう、家族全員が気に入る物件を見つけることができたのです。 物件が見つかったら購入のための具体的な手続きに入っていきますが、その筆頭が住宅ローンの借り入れです。さっそく住宅ローンを申し込もうと考えたAさんは、「最初に住宅ローンの事前審査を受けていただきます」と言われました。住宅ローンの事前審査とは、どのようなものなのでしょうか。 住宅ローンの事前審査とは何か？ 高額な買い物である住宅の購入には、住宅ローンを利用するケースが大半です。住宅ローンを使うということは、金融機関から大金の借金をして長期間かけて返済していくことを意味しますから、金融機関から見て「この人ならきちんと返済してもらえる」と思える方でないと、融資を受けられません。 そこで、借り入れ希望者に住宅ローンを貸し出すことが可能かどうかを判断するのが「審査」です。この住宅ローンの審査には、「事前審査」と「本審査」があります。 事前審査とは、住宅ローンを借りることができるかどうかを、住宅の売買契約を結ぶ前に確認するための最初の審査を指します。契約前に事前審査を行うのは、住宅ローンを借りられなければ購入できなくなることが多いからで、物件の購入を申し込むのと同時に住宅ローンの事前審査を申し込むのが一般的な流れです。 住宅ローンの事前審査に必要なものとは？ 住宅ローンの審査では、数十年にわたって返済を続けるだけの収入があるかどうか、そして借金を完済できるかどうかという返済能力が審査されます。万一返済が滞るようなことがあった場合には、物件を売却して返済に充てることになりますが、その物件に担保としての価値が十分にあるかどうかという点もチェックされます。 そのため、住宅ローンの審査にはいくつかの書類を提出する必要があります。事前審査で提出することが多い書類は、収入を証明するための書類（会社員は源泉徴収票、自営業の方は確定申告書の控えなど）、購入を申し込む物件の売買契約書、本人確認書類（運転免許証など）です。 提出する書類は、審査する機関や申し込むローンによって異なりますので、詳しくは申し込みの際に確認しましょう。申込書類と必要書類を提出すると審査を受けることができ、基本的には一週間ほどで審査結果が通知されることが多いです。 中古マンションで多い買付優先と契約優先について いい中古物件には多くの買い手が集まります。ある中古物件の購入希望者が複数人存在した場合には、より早いタイミングで購入の申し込みを行った方が優先される「買付優先（申込優先）」で購入者が決まるのが多い考え方です。この「申し込み」は、売り主・仲介する不動産会社へ提出する買付証明書の到着タイミングで判断されることが多いようです。 とはいえ、このルールは法律で明確に定められたものではありません。実際の購入の場面では、買付証明書を提出する以外にも手付金を支払うなどの対応も必要で、買付証明書の提出だけが早い希望者よりも、買付証明書も手付金もすぐに用意できる希望者のほうが重宝されることも少なくありません。 そこで、購入申し込みのタイミングにかかわらず、契約手続きや手付金の支払いなどを早く進められる方を優先して購入者を決定するという考え方が「契約優先」「手付優先」と呼ばれるものです。 おわりに 物件探しは時間も労力もかかるものですから、気に入った物件が見つかるとほっとすることも多いでしょう。とはいえ、見つけただけではその物件は手に入ったわけではなく、購入の申し込みの意思を表明して手続きを進めることで、初めてマンション物件を入手できるのです。 住宅ローンの事前審査は、その第一歩といえます。マイホームの購入と住宅ローンを含めた資金計画は、切っても切り離せない関係にあります。せっかく見つけた物件が購入できないということにならないよう、住宅ローンの仕組みについても理解しておきましょう。 また、中古マンションの場合は、購入希望者が複数現れることもよくあること。せっかくの物件が、ほかの希望者に先に購入されてしまっては残念です。そうした事態に備え、購入希望者が複数人いる場合の優先順位については確認しておいたほうが安心でしょう。

マイホームの購入は、多くの場合人生に何度とない大きな買い物です。その物件探しにおいて、物件の見学というのは非常に重要な要素でしょう。そして、Aさん家族が探しているリフォーム済中古マンションは、実際の物件を見学してから購入するかどうかを決めることができます。 Aさん家族も、さまざまな物件の中から候補を絞り込んで見学に行くことになりました。とはいえ、物件をただ見るだけでは検討に役立ちません。リフォーム済中古マンションを見学するにあたっては、具体的にどのようなところをチェックすればいいのでしょうか。 まずは建物を確認しよう！ チェックポイント建物編 見学当日、現地に到着したら、まずはマンションの外観の雰囲気や敷地の内外の明るさ、そこで聞こえてくる音、ただようにおいなどに意識を向けてみましょう。こうした第一印象は、案外後々まで影響するものです。 エントランスに向かいながら、建物の外壁に目立つひび割れなどの劣化がないかどうか、植栽は手入れされているか、自転車置き場や駐車場はきちんと整理して使われているか、ごみ置き場はしっかり清掃されているか、ごみの分別がなされているかどうかなどをチェックします。 こうしたことからわかるのは、マンションの管理体制や住民の方々の雰囲気です。エントランスや廊下、エレベーターがきれいに整えられているかというところも、同様にチェックしておきたいところです。 次に室内をチェックしよう いよいよ目当ての物件に到着したら、やはり同様に、部屋の雰囲気や空間の明るさ、室内で聞こえる音や感じられるにおいを確かめてみましょう。自分や家族にとってその物件が「居心地がいい」と感じられるかどうか、その第一印象をチェックするのです。 天井や壁については、ひび割れやカビ、水漏れの跡、クロスのゆがみなどがないかどうか、くまなくチェックしましょう。床の厚みや二重床かどうかは事前にも確認できますが、現地では実際に歩いてきしみやゆがみ、傾きがないかどうか確かめるのが大切です。 窓はすべて実際に開閉してみて、日の入り方や風通し、窓からの眺めと合わせて開閉がスムーズかどうか、傾きなどがないかどうかも確認しましょう。ドアについても開閉のスムーズさやゆがみ、傾き、きしみの有無などを確かめるのを忘れずに。 キッチン、洗面、バスルーム、トイレなどの水回りは、生活の快適さに大きく影響します。水栓の故障の有無を確認しながら、水漏れやカビ、配管からのにおいなどもチェックしましょう。給湯器の寿命や直近の更新状況も確認しておくと安心です。 見えない部分も要チェック 中古マンションの見学というと、実際に見たりさわったりして確かめられる部分をチェックすることに意識が集中しがちです。もちろんそうした確認は重要ですが、見学当日は、同行する売り主の方や、ハウスメーカーや不動産会社の担当者に話を聞くのも大切です。 マンションの管理組合がきちんと機能しているか、修繕積立金は計画的に貯められているか、マンションで暮らしている方々の雰囲気はどうかといったことは、見学の前後で質問することもできますが、見学の際のちょっとした話から思わぬ実状が垣間見えることも少なくありません。 見学している物件自体については、物件の所有者が管理費や修繕積立金の支払いを滞納していないかどうかも確認しておく必要があります。もし滞納がありそれが見逃されたまま売買契約を交わしてしまうと、買い主がその支払いの請求を受けるケースもあるためです。 おわりに 「中古マンションの物件を購入しようとするなら、契約の前に実際の物件を見学しておくべき」ということは、Aさん家族だけでなく多くの方が理解していることでしょう。しかし、物件をただ見ているだけではチェックが不十分になりますし、見学の時間も足りなくなります。 必要なポイントを漏れなく確認するためには、どういう点をチェックすべきか、前もってリストアップしておくと安心です。そうすることで、確認漏れを防止して効率的に見学を進めることができるようになります。 また、物件の見学に行くときには、筆記用具やカメラ、コンパスといったように、持参すべきものもあります。そうした準備についても合わせて確認しておくことによって、万全の態勢で見学に臨めるようになるでしょう。

長年の夢だったマイホームの購入に向けて物件探しを始めたAさん家族。折り込みチラシや不動産会社の仲介などでいろいろな物件の情報を入手して、築年数や設備、リフォーム・リノベーションの状況や価格といった点を確認しながら、比較検討しています。 あるときAさんは、不動産会社の担当者から「物件自体のスペックも大事ですけど、その物件の周辺環境もよくチェックしておいたほうがいいですよ」とアドバイスを受けました。戸建て物件の場合、周辺環境が大事というのはよく言われることですが、マンション物件でも周辺環境は重視すべきなのでしょうか。 一都三県の物件探し・価格交渉ならスターフォレストにおまかせ 完全無料でご相談可能ご希望の物件を紹介します 中古マンションで周辺環境が大切な理由 住宅において周辺環境が大事であるといわれる理由はいくつかありますが、なかでも大きな理由は「周辺環境は自分で変えることができない」という点でしょう。それは、戸建て住宅であってもマンションであっても同じことです。 住宅自体に問題や不満がある場合、自分でリフォーム・リノベーションを施すことでかなりの部分を改善することができます。しかし、最寄り駅へのアクセスや公共施設の位置、学校や病院といった施設の近さ、商業施設の多さなどの要素は、自分ではどうにもできません。 そうした周辺環境は、生活の利便性に影響するばかりでなく、マンションの資産価値をも左右します。大金を投じて行う買い物で大きな財産を得るマンションの購入において、その資産価値は非常に重要な要素です。 購入前に用途地域を確認すべき！ チェックしておくべき周辺環境の項目は、実に多岐にわたります。そのうちの一つであり特に重要である項目が、「そのマンションが建っている地域の『用途地域』」です。これは都市計画法という法律に基づいて、行政庁が各地域を区分しているものです。 この用途地域という区分は12種類あり、区分によってその地域にどのような建物を建てられるかが決まります。住宅を建てることができるのはこのうち６種類ですが、低層住宅しか建てられない用途地域から中高層住宅も建てられる用途地域、住宅以外にも商業施設や病院などを建設できる地域などさまざまです。 購入したマンションの用途地域次第では、周辺に大きな商業施設や、嫌悪施設といわれるようなパチンコ店や風俗店などがのちのち建てられる可能性もあります。こうしたこともまた、住宅の住み心地や資産価値に大きく影響するのです。 おさえておきたいポイント２つ 一般的に、戸建て住宅に比べてマンションは流動性が高く、購入した数年後に売却して住み替えるといったことがしやすいとされています。一方で、購入して数年程度でも資産価値が大きく下落してしまうことも珍しくないのが、マンションの物件です。 そうしたことをふまえ、マンション物件の周辺環境を確認する際には、「その周辺環境が、今の資産価値にどの程度影響しているのか」「購入後も、その資産価値を維持しやすい周辺環境なのか」といったように、資産価値という視点を考慮しながらチェックしていきましょう。 その点でいえば、マンションの資産価値を大きく左右する重要な要素に「立地条件」があります。駅まで徒歩10分圏内の物件、特にターミナル駅にアクセスしやすい立地の物件は、その利便性から資産価値を維持しやすいとされています。 そのほか、商業施設が隣接するようなマンションは生活に便利であることから、都市部のタワーマンションや高級住宅地の低層マンションなどはその希少性から、それぞれ資産価値が下落しにくいといわれています。 おわりに これからマンションを購入して、そこに長期間住まう予定で考えているAさん家族の場合、マンションを売却するとしてもだいぶ先の話であり、住み替えや資産価値をそこまで重視する必要があるのかどうか、ピンとこないということもあるかもしれません。 また、夫婦が現役世代で働いており、お子さんがまだ小さいAさん家族の場合、「周辺環境」といわれると、通勤の都合や日々の買い物、子育てにとっていい環境といったところを重視すればいいのではないかと考えることもあるでしょう。もちろんそうした要素も重要です。 しかしながら、実際にマンションを購入してから手狭に感じることもありますし、急遽転勤を命じられることもあり得ます。流動性が高いというマンション物件を最大限に生かすならば、手放す際の資産価値を考慮したうえで物件探しをするのが得策です。

Aさん一家は、夫、妻、２人のお子さんの４人家族です。結婚後も賃貸物件に住んでいましたが、お子さんが大きくなってきたこともあり、長年の希望だったマイホーム購入をいよいよ実行に移そうと夫婦で検討をはじめました。 新築がいいか中古にするか、戸建てにするかマンションを選ぶか…いろいろ考えた結果、Aさん家族は「リフォーム済の中古マンション」に的を絞って物件探しをはじめることに。 そこで、Aさんが最初に考えた行動が、賃貸物件を探すときのように不動産会社に行って物件を紹介してもらうことでした。中古マンションの物件を探す際の不動産会社選びについて、考えてみましょう。 一都三県の物件探し・価格交渉ならスターフォレストにおまかせ 完全無料でご相談可能ご希望の物件を紹介します リフォーム済物件は売主業者が多い？ まずは不動産会社の仕組みを知る！ 「不動産会社」とはいわゆる「不動産屋」のことで、日本全国には非常に多くの不動産会社が存在します。この不動産会社とやりとりする機会が多いのは、賃貸住宅や月極駐車場などを借りる場面ではないでしょうか。 そのように、「不動産賃貸業（賃貸斡旋）」をメインで営む不動産会社は、住居や駐車場などのオーナーと借り主の間に入って賃貸物件の紹介や契約の仲介を行ったり、不動産会社自身が所有する不動産で賃貸経営を行ったりします。 また、住んでいる物件の修繕や賃料の支払い、共有スペースの電球の交換依頼や退去手続きなどの際に不動産会社とやりとりするということもあるでしょう。それは、「不動産管理業」を営む不動産会社に物件オーナーが管理業務を委託しているケースです。 こうした経験の延長で、住宅を購入する場合も不動産会社を介すのが当たり前のように思うかもしれませんが、実は必ずしもそうとは限りません。 不動産会社は何をしてくれるのか？ Aさん家族のように中古マンションの物件を探すにあたって、不動産会社に物件を紹介してもらうことはもちろん可能です。ただしその場合、対象が「不動産会社が仲介（媒介）できる物件」に限られ、仲介を行う不動産会社も「不動産取引業」を営む会社のみである点に注意が必要です。 後述するように、中古住宅の物件にはいくつかの種別があり、「物件探しは不動産会社に行けばOK」というわけではないのです。一方で、不動産会社では物件探し以外にも数々のサポートを受けることができます。 例えば、不動産の売買契約に詳しくない買い主が契約で不安を感じることは多々ありますが、不動産会社はそうした疑問に答え、契約を成功に導くようサポートしてくれます。 不動産の売買契約に際しては、住宅ローンの手続きや税金の支払い、登記手続きなどの対応も必要です。そうした手続きでも、不動産会社の担当者や提携する司法書士・税理士などのプロフェッショナルを頼ることができ、安心感が高まります。 不動産会社が取り扱う物件種別について ここで、中古マンションの物件種別に話を戻しましょう。住宅などの不動産物件には「取引形態」というものがあり、この区分によって不動産会社が取り扱えるかどうかが異なります。 不動産会社が仲介できるのは、物件のオーナー（売り主）が不動産会社を通じて物件を売却しようとしている「仲介（媒介）物件」です。この物件情報は、全国の多数の不動産会社が物件情報を共有する流通システム（レインズ）に掲載され、多くの不動産会社で仲介することができます。 対して、不動産会社が仲介できないのが「売主物件」です。これは、不動産会社の仲介に頼らず、物件のオーナー（売り主）が自ら売却を進めようとする物件で、基本的には売り主から直接購入することになります。こうした物件は不動産会社で探すことはできず、折り込みチラシや住宅情報サイトなどで探すことになります。 おわりに 賃貸物件を探す際には、住宅情報サイトで検索するか不動産会社で紹介を受けるのが一般的な流れです。しかし、中古マンションの物件を探す場合には、そうした探し方だけでは出合える物件情報の選択肢を狭めてしまうことになります。 特に、Aさん家族の場合はリフォーム済の中古マンションを購入しようと考えていることもあり、最適な物件を探すためには選択肢を幅広くもてることは大切です。 とはいえ、不動産の売買契約において、不動産会社は心強いパートナーになる場面も多くあります。まずは不動産会社と中古マンション物件の関係を理解し、それから物件探しや不動産会社探しの方法について考えていくといいでしょう。

ご夫婦とお子さん２人の４人で暮らすAさん家族は、いよいよ念願のマイホーム購入に向けて動きはじめました。予算や立地、子育て環境などの点を考えてAさん家族が探すことにしたのは、リフォーム済の中古マンションです。 「同じ中古マンションでも、リフォーム済の物件なら、内装もきれいで設備も使いやすくなっているところが多いだろう」「何より、購入してすぐに住みはじめることができるのは魅力的」——Aさん家族は、このように考えたわけです。 Aさん家族に最適な「リフォーム済の中古マンション」を探すには、どのようなポイントをおさえておけばいいのでしょうか。 リフォームとリノベーションの違いとは？ リフォーム済の物件を探そうとすると、「リフォーム」だけではなく「リノベーション」という言葉もよく目にすることに気づくでしょう。一見、同じような意味で使われているように思える２つの言葉には、実は大きな違いがあります。 家に住んで生活を続けていくと、内装が汚れ、設備が壊れるといったことは多少なりともあるものです。年月が経って老朽化が進んでいけば、建物の機能や美観はますます損なわれていきます。建物のそうした状態を修繕して新築の状態に戻すのが「リフォーム」です。 対して、「リノベーション」というのは、既存の建物に規模の大きい工事を施してその性能を高め、新築の状態よりも使い勝手のいい建物、価値の高い建物にすることを指します。 これらの言葉は混同して使われていることも少なくありませんが、住宅のマイナスの部分を修繕してゼロの状態に近づけるのがリフォーム、ゼロからさらにプラスアルファの価値や機能を生み出すのがリノベーションなのです。 物件探しで重要なのは情報収集！ こうした違いを理解せず漠然と「リフォーム済物件」を探してしまうと、自分や家族が必要としている物件にたどり着きづらくなります。さらにいえば、いざ住みはじめてから「求めていたのはこういうリフォームではなかった」とミスマッチに気づいてしまうことも。 そうならないよう、物件探しの際には、その物件で行われているリフォーム・リノベーションが、具体的にどのような内容なのかということをきちんと確認しましょう。その際、「スケルトン」「スケルトンリフォーム」という言葉を見聞きすることがあるかもしれません。 この「スケルトン」とは、建物の天井や壁などをすべて取り払い、骨組みだけになった状態を指します。スケルトンリフォーム（リノベーション）というのは、物件を一旦スケルトンの状態にしたうえで、間取りから設備まで新しく作っていくフルリノベーションを意味します。 物件の良し悪しの判断ポイントとは？ リフォーム済（リノベーション済）中古マンションには、新築同様の物件、あるいはそれ以上の価値が付加された物件を比較的リーズナブルな価格で購入できること、購入してすぐに入居できることというメリットがあります。とはいえ、デメリットも存在します。 築年数が経過したマンション場合、マンションの構造体自体は傷みが進んでおり、個々の物件のリフォーム（リノベーション）で補強・修繕できないようなケースもあります。そうなると物件全体としての寿命はそれほど長くない可能性もあるのです。 そうしたメリット・デメリットを考慮したうえで、それでもリフォーム済（リノベーション済）の中古マンションを購入しようと考えるならば、「瑕疵担保免責」と「アフター保証」については、売買契約を結ぶ前に忘れずに確認しておきましょう。 不動産物件の売買契約を結ぶ段階では見つかっていなかった欠陥が、契約成立後の一定期間内に発見された場合、売り主は責任をもって修繕・改善する義務があります。これは「瑕疵担保責任」といわれ、新築住宅の場合は引き渡しから10年間はその責任を負います。 しかし、中古物件の場合はそうした売り主の義務が免責される（義務ではなくなる）か、責任を負うとしてもその期間が短くなることが大半です。住宅の売り主が買い主に対して一定期間内の点検や修繕などを保証するアフターサービスも、新築物件には手厚いですが、中古物件ではそうはいきません。 おわりに Aさん家族のように、「きれいで安価、すぐに住めるマンション」をイメージして「リフォーム済の中古物件がいい」と考える方は多いでしょう。しかし、自分や家族が物件に求める条件をより詳しく考えていくと、実際に欲しいのはリフォーム済物件ではなく、リノベーション済物件であることもよくあるのです。 そして、リフォーム済（リノベーション済）の中古マンションの場合、購入後の保証もほとんど期待できないのが実状です。リフォーム済（リノベーション済）の中古マンションを探す前に、そうしたメリット・デメリットをよく吟味する必要があるといえます。