４人家族のAさん一家は、これまで住んでいた賃貸マンションから、リフォーム済の戸建てを購入して住み替えることを決心しました。リフォーム済の戸建てを選ぶ理由は、「リフォーム済の戸建てなら新築よりも安価で、中古でも便利で快適だろう」と考えたから。
中古の物件を購入して自分でリフォームするのは、負担も大きく時間もかかります。そこでリフォーム済の物件を選べば、手間や時間をかけることなくすぐに入居できると考えたわけです。そうした理想を実現するには、どのような点に注意して物件探しをすればいいのでしょうか。
リフォーム済でも再建築不可！ 築年数の経過した物件には注意が必要なわけ
一言で「リフォーム済の戸建て」といっても、物件自体の古さや傷み度合い、施工されたリフォームの内容などは実にさまざまです。そうしたリフォーム済の戸建てのなかで、同程度の条件の物件相場と比べて価格が非常に安い物件を目にすることがあります。価格が安い理由もまた、物件によってさまざまですが、特に注意しておきたいのが「再建築不可の物件だから安い」というケースです。
再建築不可の物件とは、今建っている建物を一度取り壊したら建て直すことができないとされる物件のこと。建物を建てるには建築基準法で定められた一定の基準を満たす必要がありますが、数十年前の法律に則って建てられた物件では現行の法律の基準を満たしておらず、取り壊して新たに建て直すことが不可とされているのです。
再建築不可の物件でもリフォームやリノベーションを実施することは可能ですが、老朽化が進んで住めない状態になったり万一災害などで倒壊してしまったりしても建て替えはできませんし、制限があることから将来売りに出しても買い手を見つけづらくなるなど資産価値にも影響します。
中古でも新築でもない「再生住宅」とは？
リフォーム済の戸建てを探す際には「リフォーム」「リノベーション」「中古」といったキーワードで物件探しをすることが多いですが、それに加えて近年注目を集めているのが「再生住宅」です。再生住宅とは、中古の物件を不動産会社やハウスメーカー、工務店などが買い取り、改修工事を施した状態で販売する中古住宅を指します。
一般的に「リフォーム」というと、築年数の経過に伴って老朽化が進んだ箇所や傷みがひどくなった箇所を修繕し、新築時に近い状態に戻す工事を意味します。しかし、再生住宅の改修は単なるリフォームにとどまらず、最新の新築物件のような機能性や耐震性、デザイン性などの価値を加えるものです。
したがって、再生住宅の改修はリフォームというよりは、住宅にプラスアルファの価値を生み出す「リノベーション」に近く、多くの「リフォーム済の中古の戸建て」よりもさらに使い勝手がよく、価値の高い住宅に生まれかわるというわけです。ここから、一般的な中古住宅と区別されて「再生住宅」と呼ばれています。
再生住宅のメリット・デメリット
一般的なリフォーム済戸建てに比べて高い機能性や快適性をもちながら、新築の物件よりも安価でコストパフォーマンスが高い——。これが、再生住宅の大きなメリットです。再生住宅では、耐震性や断熱性など建物としての機能性を高めているばかりでなく、デザイン性の観点でも内装などに工夫がこらされているものが少なくありません。
また、日本の一般的な木造住宅の場合、耐用年数は平均30年ほどといわれていますが、中古物件を有効利用する再生住宅は環境にも人にもやさしいと評判です。築年数が経過している物件では、購入価格だけでなく固定資産税も新築物件より安くおさえられるというのも利点です。
一方で、再生住宅について注意しておきたいのは、「再生住宅」とされる住宅に法的な定義がないということです。耐震性や耐火性、断熱性などの高い機能性が謳われていても、具体的にどの程度の性能なのかは物件ごとに異なり、供給元に明確に確認する必要があります。
おわりに
中古物件には、価格面を中心とするメリットがあります。なかでも、Aさん家族が探しているようなリフォーム済の戸建てには、価格面に加えて機能面やスケジュール面などの利点もあります。予算も限られるなかで、安いリフォーム済の物件にはとびつきたくなることでしょう。
しかし、前提としておさえておきたいのは、「価格が安いのには必ず理由がある」ということです。メリットの多い再生住宅にも、注意すべき点があります。「安い理由」が自分や家族にとって問題ないものかどうか、きちんと確認して初めて“お買い得物件”となるのです。
