２人のお子さんの本格的な子育てを前に、リフォーム済の戸建てを購入することにしたAさん家族は、いろいろな物件を見学して候補を絞り込み、売り主との値引き交渉にも成功。いよいよ売買契約や住宅ローンの申し込みといった手続き面が目前に迫り、購入まであと少しというところまで進んでいます。
住宅ローンの事前審査に通過したことで資金計画にはすっかり安心しきっているAさん家族ですが、住宅ローンを正式に借り入れるには本審査を通過しなければなりません。リフォーム済の戸建てを購入するにあたり、住宅ローンの本審査ではどのような点を確認しておく必要があるのでしょうか。
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資金計画や諸経費を再度確認しておこう！
住宅を購入することを決断するにあたっては、事前にライフプランや貯蓄などを考慮して資金計画を練っている方が大半でしょう。不動産会社に物件情報を紹介してもらう過程で購入時の資金計画を試算してもらう場面もあります。そうしたプロセスを経て、リフォーム済の戸建ての購入にかかる費用について理解し、支出に対してどのように資金を調達するかというプランを準備されているでしょう。
しかし、いざ購入を申し込むとなれば、これまでは「試算」であったものが「正式な費用」として確定することになります。購入を正式に申し込んだあとは、売買契約の締結から住宅ローンの申し込み、購入代金の支払いなどがどんどん進んでいくことになります。
またそのなかで、諸費用と呼ばれるさまざまな出費が次々と生じていきます。そうなったときに計算外の費用が発生したり、予定していた出費が試算よりも高くなってしまったりしたら、困ることになりかねません。そうならないよう、購入の意思を固めた段階で、改めて費用の計算や資金計画を確認しましょう。
本審査前に知っておきたいローン特約について
一般的に、住宅ローンの申し込みは住宅の売買契約を締結したあとに行い、そこで本審査を受けることになります。事前審査でOKが出ていても、住宅ローンの借り入れが正式に決まるのはあくまで本審査の結果次第です。
なんらかの事情で本審査が通らなければ住宅ローンを利用できず、物件の購入代金の支払いができなくなります。そうなった場合に締結していた売買契約を解除し、違約金などのペナルティを受けることなく白紙に戻すことができる…。これが「ローン特約」です。
買い主にいくら購入の意思があっても、予定していた借り入れ額に満たない、想定より金利が高く借りられない、あらかじめ指定していた金融機関すべてからローンの借り入れを断られたといったことが起これば、現実的に購入することができなくなります。ローン特約は、そうしたときに買い主を保護する条項として適用されるものです。
しかし、買い主の過失が理由となって住宅ローンの借り入れが成立しなかった場合は、話が別。買い主の気が変わってわざと住宅ローンの審査でOKが出ないようにしたケースや、買い主が断りなく希望金額を増やしてローンを申し込んでいたケースなどでは、ローン特約は適用されません。
控除対象になる物件か確認しよう
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、10年間にわたって所得税・住民税の控除措置を受けることができます。これは「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」と呼ばれる制度で、年末のローン残高の1％に相当する金額を所得から控除することができるというものです。
住宅ローン控除は中古の戸建てを購入する場合でも受けることができますが、下記のような条件を満たす必要があります。控除を受けるためには、適用条件を満たす物件であるかどうか、事前にチェックしておきましょう。
・自分自身が住む住宅を購入する
・住宅を取得した日から６カ月以内に住み、その年の12月31日まで住み続ける
・借り入れる人の年収が3000万円以下である
・住宅ローンの借り入れ期間が10年以上である
・購入する住宅の床面積が50平方メートル以上である
・木造住宅など「耐火建築物以外」を購入する場合は築20年以内（鉄筋コンクリート造などの「耐火建築物」は築25年以内）である
・耐震レベルが一定の基準を満たしている（耐震基準適合証明書の取得など）
おわりに
Aさん家族のように物件探しで苦労した方は特に、購入する物件を決めることができると、あるいは住宅ローンの事前審査をパスすると、ほっとする気持ちも大きいのではないでしょうか。しかし、物件を正式に購入するための手続きはここから始まります。
住宅ローンの申し込みから本審査は、そのなかでも重要な手続きの一つです。事前審査をクリアしていても油断することなく、きちんと資金計画などを確認したうえで手続きを進めましょう。
