マイホームの購入は、人生に何度とないほどの大きな“買い物”です。そのため、支払う金額の大部分を住宅ローンでまかなおうと考えることが大半です。リフォーム済の戸建てを購入しようと考えているAさん家族も、頭金に充てる貯金もあるものの、住宅ローンを借り入れる予定です。
「住宅ローンを借り入れるには審査を受けて通過しなければならない」というのは知られていますが、その審査に「事前審査」と「本審査」があることは意外と知られていません。リフォーム済の戸建てを購入する際の住宅ローンの事前審査について、理解しておきましょう。
新築戸建てと中古戸建てのローンの違いについて
中古の戸建てを購入する場合にも、住宅ローンを借り入れることはできます。利用できるローン商品も、新築の戸建てを購入する場合と基本的には同じです。ただし、借り入れる金額や条件面などで、新築のケースと異なる点はあります。その筆頭が、審査で重視される要素です。
新築の戸建てを購入する際の住宅ローンの借り入れでは、借り入れ希望者の年収や勤務先といった属性、信用情報などが重視されます。中古の戸建てを購入するケースでは、そうした情報に加えて物件の担保評価も求められることになります。担保評価については後ほど詳しくふれますが、こうした違いは借り入れられる金額に大きく影響することになるのです。
そのほか、中古の戸建てでは借り入れ期間を短く設定されることも多く、想定より短い期間で返済を求められることも珍しくありません。住宅ローンを利用して中古の戸建てを購入するなら、こうしたことをきちんと理解しておきましょう。
事前に確認しておこう！ 接道義務について
住宅ローンの商品にはさまざまなものがありますが、借り入れ条件として「購入する物件が、法律の定める基準を満たしていること」を挙げていることがあります。中古の戸建て、特に築年数が数十年経過しているような物件では、この点にも留意が必要です。
関係する法律の代表的なものが「建築基準法」で、建物を建設する際に満たすべきいろいろな基準を定めています。そのうちの一つが「接道義務」で、幅４メートル以上の道路に２メートル以上接している敷地でなければ、原則として住宅を建てることができないというものです。
接道義務を満たしていない敷地に建築された中古の戸建てには、リフォームなどは可能であるものの一度取り壊したら新たに建て直すことができない「再建築不可」の物件があります。この場合、購入後の住宅の利用価値にも影響するほか、資産（担保）価値にも影響が及ぶため、住宅ローンの審査結果を左右する要素となり得ます。
事前に確認しておこう！ 担保評価について
住宅ローンを借り入れた物件の買い主は設定された期間でローンを返済しますが、万一返済が滞るようなことがあれば、金融機関は物件を売却してローンの回収に充てることになります。住宅ローンの審査で物件の担保評価が重視される理由は、ここからきています。
戸建ての物件では「土地」と「建物」のそれぞれについて担保としての評価を受けますが、建物の担保評価は新築時が最も高く、築20年経つとゼロに近くなります。つまり、中古の戸建てでは、建物の担保評価を低く見積もられてしまう傾向があるのです。
リフォーム済の戸建てであっても、担保評価を大きく上げることにはつながりづらいのが実状です。担保価値が低いとなれば、ローンを貸し出す金融機関としては回収不能となるリスクが高くなるため、借り主の希望どおりには貸し出せなくなるというわけです。
そうなると、たとえ借り入れ希望者の年収や勤務先が好条件であっても、希望額に対して融資額を下げられてしまう、希望より短い返済期間を設定されてしまうといったことになります。
おわりに
住宅ローンというと、借り入れを希望する買い主の年収や勤務先といった属性、あるいは滞納履歴のような信用情報が重視されるイメージが強く、Aさん家族もその点を心配しています。しかし、中古の戸建てを購入しようとするなら、物件の条件についても気を配る必要があります。
建物の担保価値が最も高い新築物件の購入に比べて、中古の戸建ての購入では、買い主の支払い能力だけでなく物件の担保価値（資産価値）も重視されます。場合によっては自己資金でカバーする部分が大きくなりますので、そうしたことをふまえて資金計画を検討しておきましょう。
