難しかった「リフォーム前の中古マンション」の物件探しにも成功し、住宅の売買に関する知識を勉強しながらいろいろな手続きを進めてきたAさん家族。物件の売買契約もいよいよ目前というところまで進んできました。
値引き交渉にも応じてもらうことができ、住宅ローンの借り入れも見込んでいるとはいえ、高額な買い物である中古マンションの売買契約となると緊張感もひとしおです。さらに、物件購入後にはリフォーム・リノベーションも待っています。
物件の購入からリフォーム・リノベーションをスムーズに進めるためには、その流れや確認しておくべきポイントについてあらかじめ理解しておきましょう。
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リフォームするなら、購入とリフォームをスムーズに
中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションを行う場合は、物件の売買契約や代金の支払いをすべて済ませて引き渡しを受けてから、リフォーム・リノベーション工事を実施します。その工事が完了して、初めて入居できることになります。
リフォーム・リノベーションの範囲がそれほど広くなければ工事も比較的短期間で済み、すぐに入居できるようになるかもしれません。一方で、フルリノベーションのように工事範囲が多岐にわたるケースでは、入居できるようになるまで時間がかかることも考えられます。
Aさん家族のように賃貸住宅にお住まいの場合は、物件が入居可能になり引っ越しを終えるまでは賃貸の家賃を支払い続けることになります。その間に住宅ローンの返済が始まってしまったら、家賃と住宅ローンの返済とで支出が二重になってしまうのです。
そうしたロスをなるべく減らし、スムーズに入居できるようにするためには、物件探しと並行してリフォーム・リノベーションの準備も進めておきましょう。
新築物件と違う中古物件の契約までの流れ
物件の購入は、売り主に「買付証明書（購入申込書）」を提出して正式な購入意思を表明することから始まります。この書類には、購入価格や契約日・引渡し日などに関する希望や、残金の決済方法といった購入に関する諸条件が記載され、売り主はこの書類をもとに検討します。
なお、新築物件を購入する際には、この段階で10万円程度の「申込証拠金」を支払うことがあります。これは手付金とは別の費用で、本気で購入する意思があることを示すための慣習とされていますが、中古物件の購入に際してはこの申込証拠金を支払うことはありません。
条件を調整し、最終的に合意に至れば売買契約の締結へと進みます。この段階で同時に手続きするのが住宅ローンの事前審査です。問題なければ、契約内容のなかでも特に重要な事項について説明を受ける「重要事項説明」を経て、売買契約を締結します。
契約締結時には購入価格の５％から10％の金額を手付金として売り主に支払い、不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料の半額も支払います。契約が済んだら、住宅ローンの本審査を受けます。融資の承認が下りたらローン契約を結んで融資を受け取り、購入費用・仲介手数料の残金を支払います。
住宅ローン控除の条件チェック
住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には、「住宅ローン控除」という減税措置を活用することができます。この適用を受けると、住宅ローンの年末残高の1％に相当する額が所得税から控除されるという、節税メリットの大きい措置です。
住宅ローン控除は、新築物件だけでなく中古マンションの購入でも適用を受けることができます。ただし、無条件で受けられるものではなく、クリアすべき一定の条件があります。
基本となる条件は、「自分が住む住宅の購入」「住宅ローンの借り入れ期間が10年以上」「床面積が50平方メートル以上」「年収が3000万円以下」「住宅を取得した日から６カ月以内に住みはじめ、その年の12月31日まで継続して住んでいる」というものです。
中古物件の場合はさらに条件が追加されます。なかでも注意すべきなのが、築年数。鉄筋コンクリートなどで建てられた耐火建築物の場合は築25年以内であること、木造などで建てられた耐火建築物以外の場合は築20年以内であることが条件となります。
おわりに
リフォーム前の中古マンションの物件探しや購入の手続きには多くの手間がかかりますから、「物件の購入が落ち着いてから、リフォームの内容をゆっくり考えよう」と思う方もおられるかもしれません。
しかし、物件の引渡しからリフォーム・リノベーション工事、入居までの期間が長くなれば、支払いが二重になるばかりでなく、住宅ローン控除の適用にも影響する可能性があります。物件の引渡しから入居までをスムーズに進めるためには、早い段階からリフォーム・リノベーションの準備に着手しましょう。
