念願のマイホーム購入に向けて着々と進んできたAさん家族も、いよいよ売買契約の締結が目前に迫ってきました。すでに購入を決心していろいろな手続きを済ませているAさん家族ですが、契約となるとやはり緊張があり、どのようなことに気をつければいいか不安も感じています。
中古一戸建ての物件購入において、購入の申し込みや売買契約を行う際には、どのような点に注意すればいいのでしょうか。また、中古一戸建ての物件の購入で問題となることが多いといわれる「瑕疵担保責任」とは、どのようなものなのでしょうか。
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中古一戸建てを購入する前に「瑕疵担保責任」の確認を
不動産物件を売買する際には、売り主は買い主に対して損傷や劣化などの物件に関する情報をきちんと伝え、買い主は注意して物件の状態を自ら確認し、双方納得したうえで売買契約を結ぶことになります。
しかし、買い主が注意して確認したつもりでも、売買契約を締結して入居してから初めて欠陥が見つかるということもあります。契約が成立してから一定期間のうちにそのような欠陥が見つかった場合、売り主は修繕・改善する義務を負います。
これが「瑕疵担保責任」で、新築物件の場合、売り主は物件の引き渡しから10年間は瑕疵担保責任を負います。対して、“瑕疵”が見つかる可能性の高い中古物件の場合は、売り主が瑕疵担保責任を負う期間が非常に短くなったり、場合によっては責任自体が免除されたりすることも。
売り主の瑕疵担保責任が免除された物件では、入居してから雨漏りなどが見つかってもその修繕責任を売り主に要求することができず、自分で修繕するしかなくなります。中古物件を購入するときは、事前に必ず「瑕疵担保責任」について確認しましょう。
中古一戸建てに関する購入申し込みの注意点
中古一戸建ての物件を探し、最終的に「この物件を購入したい！」と意志が固まったら、売り主である個人や企業、あるいは仲介している不動産会社に購入を申し込む旨を伝え、書類を提出します。中古物件の場合は「購入申込書」の代わりに「買付証明書」を提出することが多いです。
これはいわば「私は本気でこの物件を買う意思がある」ということの証明であり、売買契約ではありません。ただし、買付証明書には希望する購入価格や支払い時期、引き渡し日といった「この条件で購入したい」という内容が記載されますので、きちんと確認しましょう。
人気が集まって“早いもの勝ち”になることも多い中古物件は、買付証明書の提出をもって売り主との購入交渉権を得ることも多く、条件交渉の末合意に至れば、正式な売買契約の締結へと進みます。
中古一戸建てに関する売買契約と注意点
売買契約は、購入する中古一戸建ての建物・土地の概要や、それまで交渉してきた購入条件、契約手続きに関する事柄や瑕疵担保責任の有無・期間、その他特記事項などを書面に記したものです。
売買契約を締結する際には、最低限「売買契約書」「重要事項説明書」の確認が必要となり、そのほかに設計図面や地盤調査資料などの添付資料があれば合わせて確認することになります。
契約で定められる内容は多岐にわたり、それらをすべて契約当日に確認しようとしても細かいところまで確認しきれないこともあります。確実に確認できるよう、事前に書類一式を受け取って確認できるよう依頼しておきましょう。
売買契約は一度結んだら容易には破棄できませんが、事情があって解約せざるを得ないこともあります。契約書には、解約に関する事項も盛り込まれていますので、この点も念のためしっかり確認しておくことが重要です。
おわりに
マイホームの購入にあたって物件を探し見学するといったプロセスはとても大事ですが、購入の手続きとしては「その物件を購入します」と正式に申し込んで意思表示することがスタートとなります。そして購入の申し込みとは別に、売買契約を締結する必要があります。
中古一戸建てを購入するというのは、人生に何度とないであろう大きな買い物です。不動産会社で賃貸契約を結んだことはあるAさん家族も、売買契約ともなれば緊張や不安が走るでしょう。しかし、事前に一通り理解して慎重に臨めば、契約は決してこわいものではありません。
